【新築×分譲】優位の市場が住居の貧困をもたらす

これを読みましたですよ。

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年収が低い人がマンションを買ってはいけない、たった1つの理由(えふしん) - 個人 - Yahoo!ニュース

年収が低いのにマンションを買うなんてバカだなぁ、というコメントばかりですが、この話で注目すべきはそこではなく、プレサンス・コーポレーションはどうやって儲けるつもりなのか、というところだと私は思います。

そもそも、年収の低い人はお金を貸してもらえないので、普通は住宅が買えません。なんでお金が貸してもらえないかというと、お金を返せなくなる可能性が高いからですよね。ところが、プレサンス(とその提携銀行)はお金を貸してやろうという。なぜか。それはプレサンスの立場から見るとわかりやすいのでは、と。

まず、住宅市場をざっくり分けると、新築と中古、分譲と賃貸の2×2、4つのカテゴリになるんではないかと思います。そして、【新築×分譲】の相場だけが、他の三つ【新築×賃貸】【中古×分譲】【中古×賃貸】と比べて異様に高い。なぜ高いかは置いといて、とにかく高い。

次に、プレサンスというのは、たしか賃貸マンションの経営で伸びてきた会社だと思います。そのノウハウがどこにあるのかわかりませんが、とにかく彼らは賃貸経営がしたい。

賃貸経営をしたければ、普通は中古市場で物件を漁ることになるのですが、これだと自分たちが市場に送り出したい規模、戸数、価格帯の物件を調達するのは難しい。あちこちから空き物件をかき集めたのでは、たとえば、場所が離れているので管理人をたくさん雇わなくてはならないとか、水まわりの仕様がばらばらなので、修繕部品の大量調達や修繕マニュアルの簡素化が難しいとか、おそらく相当の弊害があり、彼ら独自の賃貸経営ノウハウがあまり活かされないのだと想像します。

そうなると、自分たちの望むマンションをいっそ新築してしまったほうが良いという考えに至る。しかし、せっかく新築したマンションを【新築×賃貸】の市場に送り込むのは、損です。なぜなら、上で述べたとおり、【新築×分譲】のほうが、高値で売れるからです。しかし、いちど分譲市場に出てしまった物件は、当然人が住むでしょうから、十数年、数十年たたないと中古市場に戻ってこない。まあ、仕方のない話です。

そこでプレサンスが考えたのが、冒頭のチラシ。普通は十数年、数十年たたないと戻ってこないものを、ものの数年、へたすると2,3年で戻ってくるようにするために思いついたのが、敢えて返済の滞りそうな人に売る、ということではなかったかと。ちょっとでも返済が滞りそうになったら、【中古×分譲】の価格で買い戻しましょうか?と声がかかる。普通は、貸したお金はお金で返ってこないと困るのですが、プレサンスはお金ではなくてマンションで返ってきても問題ない、という立場なので、年収の低い人にもお金を貸せるということなのでしょう。

これにより、普通に賃貸マンションを新築するよりも安い価格で、築浅で、規模、価格帯のコントロールされた物件をまとまった数、調達できる。もちろん、滞りなく返済する住人もいくらかはいるかもしれませんが、それはそれ、物件を取り戻して賃貸経営利益を得る機会は逸しますが損はしません。返済が滞りそうな住人の兆候を見逃し、物件を取り上げるタイミングが遅れてしまうというような事態にさえならなければ、なかなか優れたビジネスモデルだと言えるでしょう。返済が滞りそうな住人を見分けるノウハウを、いったいどこから仕入れてきているのかとかは、あんまり想像しないほうが良いのかもしれません。


さて、こんなおかしなビジネスモデルをわざわざ作らなければならないのは、上述のとおり【新築×分譲】の相場が異様に高いという背景があるからです。ひとつには、そんな高い価格で新築分譲住宅を買う人がいることが悪いのだ、ということもありますが、一方には政策面の問題もあると思います。かつて住宅数が足りなかった時代には、税の控除、補助金、融資面の優遇など、さまざまな手段によって新築に有利な条件をつくりだすことにより、個人の資力によって住宅供給数を確保するという政策にも正当性があったかもしれません。しかし、都市郊外などで空き家が社会問題にもなる昨今、そんな時代ではないことは明らかです。

それどころか、【新築×分譲】市場ばかりを優遇することで生じる市場の歪みが、上で見たように優良な新築住宅が賃貸市場に出てくることを妨げている側面もあります。【新築×分譲】市場が【新築×賃貸】と連続的な相場をつくりあげていれば、プレサンスも上で見たような不自然なビジネスモデルを構築する必要もなく、素直に新築賃貸マンションの開発を進められるのだと思います。【新築×賃貸】の空洞化によって、賃貸市場のニーズに合わせた物件が供給されないという傾向は、違法シェアハウスなど、住居の貧困につながっている部分もあり、何らかの対策が必要だと思います。